東大和市の不動産売買【つむぐホーム】｜不動産購入・売却サポート

一戸建て

一戸建ての相続は、建物と土地が一体であるため、両方の評価額が相続税の課税対象となります。ここで最も大きな節税効果を生むのが、小規模宅地等の特例（親などが住んでいた東大和市の土地について、一定の要件を満たすと評価額を最大80％減額できる制度）です。この特例が適用できるかどうかが、納税額を大きく左右するため、相続人の居住状況や、特例の適用要件を細かく確認することが必須です。建物の評価額は経年とともに下がりますが、土地は東大和市の立地によって価値が変動するため、評価額の査定が非常に重要になります。

マンション（区分所有物件）

マンションの相続では、物件の専有部分と、敷地全体に対する共有持分（敷地権）を評価します。一戸建てと異なり、土地の評価額が比較的小さくなる傾向がありますが、管理規約の確認が必須です。とくに、管理費や修繕積立金に滞納がないか確認しましょう。相続人が区分所有者となることで、管理組合の一員として規約を遵守する義務が生じます。また、マンションは一戸建てに比べて流動性が高い（売りやすい）不動産タイプですが、相続手続きが完了するまで売却活動ができない点に注意が必要です。

土地（更地・貸宅地など）

土地（更地）のみを相続する場合、固定資産税の負担が増えるリスクがあります。これは、建物がないことで住宅用地特例を受けられないためです。相続後すぐに活用や売却の予定がないと、税負担が重くなるデメリットがあります。このため、東大和市の土地の用途地域を調べ、賃貸物件の建設など活用計画を早期に相談することが重要です。相続税の納税資金対策としても、土地の評価額と流動性を正確に把握しておく必要があります。

一戸建ての売却と賃貸を判断する基準

一戸建ては、相続後すぐに住む予定がない場合、売却と賃貸の選択肢が明確に分かれます。築年数が古く、大規模な修繕が必要な場合は、費用と手間を避けるため売却が最適な活用法となる傾向があります。一方、東大和市内で立地が良く、リフォーム費用を回収できる見込みがある場合は、継続的な家賃収入が得られる賃貸が有力な活用法となります。デメリットは、管理が複雑で手間がかかることです。

マンションの流動性を活かした最適な活用方法

マンションは、物件の種類の中でも売却しやすい活用法の選択肢です。流動性が高いため、相続後、速やかに現金化したい場合に適しています。賃貸として活用する場合、立地の良さから安定した需要が見込めますが、毎月の管理費や修繕積立金の負担は継続します。売却益が出た場合、譲渡所得税が発生するデメリットがあります。

土地の税負担を軽減するための活用と売却

土地の場合、活用の選択肢は多岐にわたりますが、判断基準が最も複雑です。空き家維持を続けると、固定資産税の住宅用地特例（税金優遇措置）が受けられず、税負担が跳ね上がるため売却を考えるケースが多数です。東大和市の用途地域に合わせた賃貸アパートの建設や駐車場経営なども活用法ですが、初期投資のリスクを考慮する必要があります。

物件の種類、立地、そして相続人の経済状況を総合的に判断し、最もリスクが少なく効果的な活用法を選ぶことが大切です。

誰が何を相続するか？具体的な分割方法を明確にする

一つ目は、「誰が、どの物件を相続するのか（または売却して現金を分けるのか）」という、具体的な分割方法を明確にしておくことが必要です。このとき、物件の評価額（時価）だけでなく、「誰が親の介護をしたか」といった特別な事情も考慮に入れましょう。遺言書がない場合は、法定相続分（民法で定められた各相続人の取り分）を基準としますが、必ずしもそのとおりにする必要はありません。

相続に伴う費用負担の割合を事前に合意する

二つ目は、「相続に伴う費用を誰が負担するのか」を確認します。不動産の相続には、相続税のほか、登記費用、不動産の査定費用、活用するためのリフォーム費用など、さまざまなコストが発生します。これらの費用を誰が、どの程度の割合で負担するのかを事前に合意しておくことで、後々の金銭的な不公平感からくるトラブルを防げます。

物件に対する家族全員の感情的な思い入れを共有する

三つ目は、「その不動産に対する家族全員の思い入れ」を確認しておくことも大切です。実家は、単なる物件ではなく、家族の歴史が詰まった場所です。売却や活用を決める前に、「なぜ手放したくないのか」「なぜ売りたいのか」という感情的な部分を共有し、お互いの立場を理解することが、円満な相談と結論につながります。

専門家への相談は、あくまで手続きや法的な助言を得るためであり、最終的な家族の意思決定はこの事前確認で決まることを忘れないようにしましょう。